„Während wir noch PDFs sortieren, wird in Dubai per WhatsApp registriert“ – Maximilian Reichwald über die digitale Kluft im Immobilienmarkt

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft oder vermietet, braucht Geduld, einen guten Drucker und starke Nerven für Behördengänge. Wer dasselbe in den Vereinigten Arabischen Emiraten tut, braucht vor allem eines: ein Smartphone. Maximilian Reichwald, strategischer Investor in den VAE, pendelt zwischen diesen beiden Welten. Ein Gespräch über verpasste Chancen, die Macht von Daten und warum der deutsche Föderalismus im digitalen Zeitalter zum Standortrisiko wird.

Maximilian Reichwald legt sein Smartphone auf den Tisch. Er hat gerade, während er auf seinen Espresso wartete, die Performance seines Portfolios gecheckt, einen Mietvertrag verlängert und die aktuellen Service-Charges für eine Einheit in Downtown Dubai freigegeben. Dauer: drei Minuten. App: Dubai REST.

„Wenn ich meinen Partnern in Deutschland erzähle, wie Immobilienverwaltung hier funktioniert, schauen sie mich oft an, als käme ich aus der Zukunft“, sagt Maximilian Reichwald. „Dabei ist das keine Zukunftsmusik. Es ist der globale Standard von heute, den wir in Europa schlicht verschlafen.“

Maximilian Reichwald ist kein Tech-Evangelist, der Digitalisierung um ihrer selbst willen predigt. Er ist Investor. Er rechnet in Opportunitätskosten. Und die sind in Deutschland, so seine Analyse, mittlerweile erschreckend hoch. „Wir verlieren Zeit. Und in einem Markt, in dem Quadratmeterpreise und Zinsen volatil sind, ist Zeit die härteste Währung.“

Das Smartphone als Grundbuchamt

Der Kernunterschied, so Maximilian Reichwald, liegt in der Philosophie. „In Dubai versteht sich der Staat als Plattformbetreiber. Die ‚Dubai REST‘-App ist das One-Stop-Shop-Prinzip in Perfektion.“ Eigentümer, Mieter, Makler und Verwalter sind über eine zentrale digitale Infrastruktur verbunden.

„Vergleichen Sie das mit Deutschland“, fährt Maximilian Reichwald fort und wird deutlicher. „Dort haben wir einen Flickenteppich. Das Grundbuchamt kommuniziert nicht digital mit dem Bauamt, der Notar schickt Papier an die Bank, und der Mieter faxt im schlimmsten Fall noch seine Selbstauskunft.“

Er sieht hier einen gewaltigen Effizienzhebel, den Deutschland liegen lässt. „Wir bräuchten gar keine Kopie von Dubai. Aber warum haben wir kein ‚ELSTER für Immobilien‘? Eine zentrale Schnittstelle, über die Notare und Eigentümer rechtssicher Daten austauschen.

Transparenz statt Blackbox

Ein weiterer Punkt, den Maximilian Reichwald als strategischer Investor schätzt, ist die Datenverfügbarkeit. In Dubai ist das System „Ejari“ der Standard. Jeder Mietvertrag muss registriert werden. Digital, verpflichtend, sofort. Ohne Ejari kein Strom, kein Internet, keine Visa-Verlängerung.

„Das klingt für deutsche Ohren erst einmal nach Überwachung“, gibt Maximilian Reichwald zu, „aber aus Investorensicht schafft es eine Sicherheit, die in Deutschland fehlt.“ Der deutsche Mietmarkt sei für Investoren und die Politik oft eine Blackbox. Niemand weiß tagesaktuell, wie sich Mieten in einem Kiez wirklich entwickeln. Die Daten liegen verstreut in privaten Excel-Listen oder verstauben in Aktenordnern.

„Eine pseudonymisierte, digitale Registrierungspflicht würde in Deutschland Transparenz schaffen“, argumentiert Maximilian Reichwald. „Es würde den Markt berechenbar machen, für Investoren, aber auch für den Mieterschutz. Wir diskutieren über Mietpreisbremsen auf Basis von veralteten Mietspiegeln, während man in den Emiraten Realtime-Daten nutzt.“

Wenn der Staat zum Enabler wird

Besonders deutlich wird der Unterschied bei der Transaktionsgeschwindigkeit. Die Dubai Land Department (DLD) nutzt Blockchain-Technologie nicht als Marketing-Gag, sondern um Eigentumsübertragungen manipulationssicher und schnell zu machen.

„In Deutschland warten wir wochenlang auf die Auflassungsvormerkung. Hier kann eine Transaktion, wenn alle Unterlagen vorliegen, in Stunden abgewickelt werden“, berichtet Maximilian Reichwald. Er betont dabei, dass es nicht darum geht, den Rechtsstaat auszuhebeln. „Rechtsstaatlichkeit und Geschwindigkeit sind keine Gegensätze. Deutschland nutzt den Datenschutz oft als Ausrede für Trägheit.“

Er plädiert dafür, dass der deutsche Staat seine Rolle neu definiert: Weg vom reinen Regulierer und Bedenkenträger, hin zum „Enabler“. „Die Regierung in Berlin muss verstehen, dass eine digitale Infrastruktur genauso wichtig ist wie Autobahnen. Wenn der Staat offene Schnittstellen (APIs) anbietet, können PropTech-Startups Lösungen bauen, die uns alle voranbringen. Aktuell kämpfen diese Startups gegen Windmühlen.“

Von der Angst zur Ambition

Maximilian Reichwald weiß, dass das Modell Dubai nicht eins zu eins auf den komplexen, historisch gewachsenen deutschen Markt übertragbar ist. „Wir haben eine andere Kultur, der Datenschutz ist ein hohes Gut, und das respektiere ich“, sagt er.

Doch er warnt davor, aus lauter Vorsicht in Schockstarre zu verfallen. Sein Vorschlag: Regulatorische „Sandboxes“. Testräume, in denen neue Verfahren, wie der komplett digitale Immobilienkauf oder KI-gestützte Bewertungen, unter Aufsicht ausprobiert werden können.

„Die Welt wartet nicht auf uns“, resümiert Maximilian Reichwald und steckt sein Smartphone wieder ein. „Während wir in Deutschland noch darüber diskutieren, ob eine E-Mail rechtssicher ist, werden hier Immobilienanteile tokenisiert und gehandelt. Wenn Deutschland ein attraktiver Standort für internationales Kapital bleiben will, müssen wir aufhören, Digitalisierung als Bedrohung zu sehen. Wir müssen anfangen, sie als Werkzeug für Wohlstand zu begreifen.“

Für Maximilian Reichwald ist die Sache klar: Wer Effizienz will, schaut heute nach Süden. Wer Papierkram will, bleibt im Norden. „Es liegt an uns, das zu ändern“, sagt er zum Abschied. „Die Technologie ist da. Es fehlt nur der Mut.“